Les calculs de tous les analystes concordent : le prix du logement dépasse de 50 % à 100 % sa valeur réelle. Si l’on réussit à faire éclater la bulle immobilière – les conditions idéales pour ce faire étant actuellement réunies – vous pourrez acheter la maison de vos rêves pour la moitié de son prix actuel dans un délai allant de 18 à 24 mois. À vous de choisir : préférez-vous dépenser 480 000 euros dans un appartement à prix « gonflé » aujourd’hui ou l’acheter pour la moitié de cette somme dans 22 mois ?
Comment faire éclater la bulle immobilière?
Comme nous l’avons signalé à maintes reprises dans ce forum et ailleurs, la clé de la réduction du prix du logement se trouve dans la baisse de la demande. C’est un fait indiscutable dans une économie de marché (et il n’y en a pas d’autre). En effet, tant que la demande restera élevée (ou simplement face à la perspective d’une forte demande), les spéculateurs feront leurs choux gras.
En Espagne, on distingue trois groupes de demandeurs de logement :
1) les personnes ayant réellement besoin d’un logement, soit parce qu’elles cherchent à être indépendantes ou à former une famille, soit parce qu’elles veulent arrêter de payer un loyer. Ce groupe est presque exclusivement composé de jeunes âgés de 20 à 35 ans et de travailleurs immigrants ;
2) les investisseurs/spéculateurs : afin de tirer profit des besoins du groupe précédent, ils emploient leur capital excédentaire (issu de l’épargne, des revenus d’activités commerciales et d’entreprises familiales, de la spéculation boursière ou des revenus de divers types d’activités liées au crime organisé) pour acheter des logements. Protégés par un régime fiscal très favorable, ils attendent ensuite que le prix des logements augmente suffisamment pour les remettre à la vente pour une somme sensiblement supérieure ;
3) les nationaux (ou ressortissants des pays de l’Union européenne principalement) à la recherche d’une résidence secondaire.
Le premier groupe reste heureusement le plus important ; il ne tient donc qu’à lui de canaliser l’offre et la demande pour aboutir à une baisse des prix. Il existe cependant toute une série d’obstacles à franchir pour que ce groupe prenne conscience qu’il peut et doit atteindre cet objectif. Il s’agit exclusivement de facteurs psychologiques très ancrés : l’idée selon laquelle louer c’est gaspiller l’argent, qu’on n’est pas libre si on ne possède pas l’endroit où l’on vit, que dans une société mercantiliste l’on est un moins que rien si l’on n’est pas propriétaire d’un bien et bien sûr, le fantasme selon lequel en achetant on ne devient pas uniquement propriétaire, mais également investisseur et donc on commence à s’enrichir dès la signature d’un prêt hypothécaire.
D’autre part, un certain nombre de groupes avec d’énormes intérêts dans le secteur nourrissent en permanence ces préjugés et fomentent l’obsession des gens pour acquérir un logement coûte que coûte : les promoteurs immobiliers, les investisseurs/spéculateurs (le deuxième groupe cité précédemment) et même le gouvernement, convaincu que le PIB national dépend à tel point de la hausse du prix des logements qu’une baisse de celui-ci serait catastrophique.
Il existe malheureusement un autre groupe plus important et influent que tous les autres et qui fait pression dans le même sens : c’est celui constitué des personnes ayant déjà résolu le problème parce qu’elles ont déjà acheté et qui intiment constamment ceux qui ne l’ont pas encore fait de franchir le pas. Bien que n’ayant pas d’intérêts directs, ce groupe exerce une pression bien plus importante que les autres car il est composé des parents, amis et connaissances des personnes à la recherche d’un logement. L’attitude de ces personnes face aux demandeurs de logement va d’une préoccupation sincère envers ces derniers au mépris (propre de ceux qui ont récemment signé un prêt hypothécaire à 40 ans ou plus et ne sont probablement pas sûrs de leur décision).
En dépit de tous ces conditionnements et bien qu’ils se sentent démunis et subissent des pressions de toutes parts, les futurs acheteurs pourraient devenir maîtres de la situation très aisément.
Pourquoi la situation actuelle est-elle idéale pour faire éclater la bulle ?
Tout d’abord parce que les prix ont atteint des niveaux tellement exorbitants que tous les pièges tendus par le marché pour « attraper » de nouveaux acheteurs – dont le plus pernicieux a été le prolongement du délai d’amortissement des prêts hypothécaires, qui peut atteindre jusqu’à 50 ans - commencent à faillir. En général, les gens estiment qu’un prêt hypothécaire à 50 ans est en réalité une dette intergénérationnelle et qu’il est moralement inacceptable de lester l’avenir de ses enfants (qui souvent ne sont même pas nés) de charges dont on ignore si eux-mêmes les accepteraient.
* Deuxièmement, en raison du ralentissement de la hausse des prix, qui a convaincu les gens qu’il vaut la peine d’attendre la suite des événements.
* Troisièmement, parce que nous nous trouvons au début d’une crise pétrolière qui fera exploser l’inflation et augmenter le prix de l’argent (les taux d’intérêt). Les mensualités deviendront inabordables, même avec des délais d’amortissement de 50 ans.
Pour boucler la boucle, il suffira donc que le principal groupe d’acheteurs, constitué des personnes ayant réellement besoin d’un logement, décide de retarder les achats quelque temps. S’ils louent pendant deux ans tout au plus, les 15 000 euros dépensés pour ce faire seront de fait le meilleur investissement de leur vie, car il pourrait leur permettre d’économiser jusqu’à 300 000 euros, en fonction du type de logement recherché. Avez-vous connaissance d’une autre valeur, fonds d’investissement, produit bancaire ou obligation d’État dont la revalorisation puisse atteindre 2000 % en deux ans ?
Il existe sur le marché une offre importante de logements en location à des prix raisonnables, notamment si on les compare aux prix des logements en vente. Considérer qu’il est stupide de payer un loyer équivaut à penser que payer une chambre d’hôtel est idiot. Quelqu’un vous offre un service (ici, un logement pendant une durée déterminée) et vous payez en échange. Qu’y a-t-il d’idiot dans cette transaction commerciale ? Lorsque l’on prétend que pour le prix de la location, ou un peu plus, vous pourriez acheter une maison grâce à un prêt hypothécaire à long terme, on oublie qu’aux prix de vente actuels, vous auriez uniquement accès à un logement beaucoup plus petit et moins bien situé que celui que vous louez, tout en payant le même prix (voire beaucoup plus si les taux d’intérêt augmentent) pendant 40 à 50 ans. Dit d’une autre façon, avec le capital et les intérêts à investir pour l’achat d’un logement, vous pourriez le louer pendant 100 ans ou plus. Qui est donc l’idiot dans tout ça ?
Et si les prix ne baissent pas malgré tout ?
Ce scénario est économiquement improbable et sociologiquement impossible. Pour garantir la réussite de la stratégie, il suffit que les gens campent sur leur position au minimum un an et demi et bien entendu, que la décision de louer au lieu d’acheter soit largement secondée.
Il faut toutefois garder à l’esprit la situation qui se créera une fois les gens résolus à faire éclater la bulle immobilière. Il s’agit probablement du volet le plus important de cette proposition, qui devrait donc être diffusée auprès du plus grand nombre et lue par le maximum d’intéressés.
1.-Durant les premiers mois, le marché réagira à peine. Ses acteurs (agences immobilières, organes de l’Administration, banques, etc.) ne seront pas alarmés et renforceront même leur position : « achetez et devenez riche vous aussi ». Il est possible que dans les premiers temps de la baisse des prix (qui touchera d’abord les logements dont les prix ont enregistré la hausse la plus importante) les investisseurs/spéculateurs, pensant faire une bonne affaire, en profitent pour faire quelques acquisitions, ce qui apportera une petite bouffée d’air au marché.
2.-Une fois passée cette première réaction apparente à la hausse, les prix commenceront à baisser, cette fois-ci en chute libre. L’explication en est très simple. Même si quelques investisseurs « naïfs » verront une bonne affaire dans la stagnation ou la baisse légère des prix, la majorité d’entre eux resteront sur leurs gardes et liquideront leurs investissements en masse dès qu’ils s’apercevront que la hausse n’était qu’un mirage. Il s’agit là de la dynamique de tous les krachs spéculatifs, dont nous avons connu un certain nombre.
3.-Aujourd’hui, environ un an après que les gens aient opté pour la location, nous estimons que le groupe des spéculateurs, le plus nocif durant la phase d’inflation, s’est rangé de notre côté, bien malgré lui. Restent encore à venir les réactions de panique de la part des entités financières et du gouvernement, les appels au calme, l’annonce d’aides au secteur, les mesures pour relancer la demande, etc.
4.-Mais il faut rester ferme. Ne vous laissez pas persuader que vous êtes coupable de quoi que ce soit : ni du chômage dans le secteur de la construction, ni des difficultés de telle ou telle entreprise, ni encore moins de la baisse du PIB ou de la stagnation de l’économie. Votre seul objectif était et reste d’acheter un logement au prix réel du marché et non pas grevé d’une sorte « d’impôt révolutionnaire » dont se rempliraient les poches une poignée de spéculateurs sans scrupules. Le gouvernement vous aura obligé à agir de votre côté en ne faisant rien pour réguler un marché basé sur la corruption.
Bien qu’une baisse sensible des prix se soit déjà produite et qu’acheter puisse vous tenter, il convient de s’en abstenir jusqu’à ce que les logements atteignent 50 % de leur valeur au début du processus, aussi bien parce que cela représenterait un gaspillage d’argent absurde qu’en raison du risque de stopper la dynamique trop tôt. Rendez-vous compte que la demande est en train de disparaître, non seulement parce que les acheteurs ont décidé d’attendre et que les spéculateurs se sont résolus à vendre, mais également parce que les personnes à la recherche d’une résidence secondaire, c’est-à-dire les moins pressées d’acheter, à la vue du phénomène en cours, ont aussi laissé leur décision en suspens.
5.-Pendant la phase finale du processus, les agences immobilières mêmes, tellement nuisibles durant la phase d’inflation des prix, se mettront également de notre côté. Dites-vous que les fluctuations du marché n’ont pas d’impact sur elles (bien qu’elles préfèrent les hausses, vu que dans ce cas elles retirent plus d’argent de chaque transaction). Seulement, elles ne peuvent pas se permettre une paralysie du marché. C’est pourquoi, si auparavant elles promettaient à leurs clients que grâce à leurs biens immobiliers ils gagneraient plus d’argent qu’ils n’auraient pu en rêver, maintenant elles les sommeront de vendre à n’importe quel prix.
L’éclatement de la bulle est donc un processus qui s’auto-alimente. Les personnes à la recherche d’un logement n’ont qu’à attendre confortablement assises dans leurs maisons louées.
Mais que personne ne s’alarme, le pays ne s’effondrera pas pour autant. L’Espagne compte heureusement des secteurs plus créatifs, sains et honnêtes pour soutenir la croissance économique. En outre, une fois le secteur de la construction réglementé et équilibré, il reviendra aux mains d’entrepreneurs plus spécialisés et capables (de nos jours, même les toreros jouent les promoteurs immobiliers). Les acteurs corrompus, sinistres et prévaricateurs disparaîtront de la scène.
La réussite de cette proposition passera en dernier lieu par une réponse massive de la part des personnes ayant besoin d’acheter, qui devront décider de louer. Il faut pour cela que la proposition arrive au plus grand nombre possible de personnes intéressées. Des messages courts, à l’instar de ceux figurant au début de cette proposition, pourront être diffusés à travers des blogs, des forums, des courriers électroniques ou des SMS, en incluant toujours un renvoi à cette page web ou à toute autre page où le contenu intégral de la proposition peut être consulté ou téléchargé. Seront également valables les auto-collants placés dans les bus ou les vitrines, les badges, les annonces sur les panneaux d’affichage des universités ou dans la section vente/achat des journaux, etc. En tout cas, il s’agit de faire baisser la pression à laquelle sont soumis les acheteurs potentiels par leurs proches, d’où la nécessité d’inonder de messages pour la location comme mesure provisionnelle pour avoir accès à un logement digne.
par Francisco Eppur Muove (www.viviendadigna.org, courrier électronique : info@viviendadigna.org)
Originel
